Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.

Ниже IQReview приводит краткий обзор текущего положения дел рынка недвижимости в РФ. Эти данные актуальны в первую очередь тем, кто в ближайшие полгода-год планирует покупку или продажу имущества.

История создания и развития рынка недвижимости в РФ

Рынок недвижимости в России сравнительно «молодой»: возник он лишь в 1990 году. В середине этого года закон «О собственности в СССР» расширился и стал включать понятие «частная собственность». По факту в массовом порядке рынок стал развиваться лишь с 1992 года — когда стала практиковаться .

Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Изначально они были такими:

Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз.

Услуги не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально.

Цены на жилье были очень низкими (к примеру, в 1995-1997 годах среднюю «однушку» в Москве можно было приобрести за $ 25-30 тысяч).

Процесс формирования цены

Вторичный рынок Москвы (и других городов РФ) условно формировался в несколько этапов:

С 1990 по середину 1991 года. Этап «рождения» рынка недвижимости в РФ, для которого характерны низкие и стабильные цены. Покупка и продажа в тот период не носила массового характера — сделки заключались сравнительно редко (население еще не привыкло к нововведениям, и вдобавок в стране происходили серьезные перемены). В основном продавали жилье мигранты, сделки часто совершались по себестоимости строительства.

Со второй половины 1991 до начала 1993 года. Вторичный рынок начинает активно расти, особенно в крупных городах. За неполные 2 года вместе с количеством сделок растет и спрос, и стоимость жилья. В отдельные периоды прирост цен составлял по 10-15% в валюте. Спрос во многом рос из-за быстрого развития рыночных отношений и создания нового класса населения — «новых русских». В крупных городах разбогатевшие коммерсанты и бандиты активно скупали недвижимость, стимулируя и спрос, и цены на нее. Начали появляться первые крупные риелторские конторы.

Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Стремительный рост, который наметился в предыдущие два года, стал замедляться, ситуация на рынке стала более стабильной. Стабилизироваться начали и цены: если раньше они часто назначались хаотично, и были далеки от адекватных (как в большую, так и в меньшую стороны), то к этим годам на стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее. Именно в конце 1995 года российская столица стала одним из самых дорогостоящих городов планеты по расценкам на жилье.

С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая более системный и продуманный характер.

Со второй половины 1998 по середину 1999 года. Из-за кризиса в 1998 году торговля квартирами существенно замедлилась. На спад пошли и расценки на жилье в долларах.

Приведем приблизительные цены на московские «квадраты» (грубо усредненные показатели, квартиры — в спальных районах):

конец 1993 года — $400-600 за 1 «квадрат»;

1994 год — $ 600-900 за «квадрат»;

1995-1996 годы — до $ 1200 за «квадрат»;

1997 год — $600- 1000 за «квадрат;

вторая половина 1998 года — $ 700-900 за «квадрат»;

вторая половина 1999 года — $ 450-600 за «квадрат».

Для более состоятельных покупателей, покупающих жилье в престижных районах, цены были выше примерно на 50%.

Самый дорогой и престижный сегмент рынка стал формироваться ориентировочно в конце 1994 года. Выделять элитные квартиры стали в первую очередь в Москве и нескольких других крупных городах. На конец 1994 года средняя стоимость 1 квадратного места такого жилья в Москве составляла около $2500, а на пике цен (в 1996 году) доходила до $4000.

Текущее состояние

Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

Рынок Российской недвижимости

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

“Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:

снизился уровень продаж квартир в новостройках;

уменьшилось количество взятых ипотек;

уменьшилось общее количество сделок по покупке;

уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья );

снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.

Если оценить прогноз на 2017 год, то дальнейшего снижения цен на новостройки ожидать вряд ли стоит. Стоимость «квадрата» в строящихся домах и без того снизилась, поэтому этот рынок скорее просто “приостановится” до улучшения ситуации. Возможен даже обратный процесс — из-за подорожания строительства цены могут несущественно вырасти.

Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем. Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти. Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.

Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?

Жилье — не единственный «товар», который пользуется высоким спросом. Широко развит в России и рынок коммерческой недвижимости. Сюда можно отнести офисы, магазины, а также складские помещения и здания — именно такие объекты покупаются, продаются и арендуются чаще всего.

В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.

Рынок складской недвижимости наиболее оживленный в столице. В начале 2017 года отмечается существенное падение количества сделок по сравнению с 2016 годом. Средняя ставка аренды не спешит подниматься: в начале 2014 года по Москве она составляла средние 4900 рублей за «квадрат» в году. После начала кризиса, когда рынок складской недвижимости стал «падать», она стала плавно снижаться, и во второй половине 2015 года «пробила» отметку в 4100. Сейчас средняя годовая стоимость аренды колеблется на уровне 4000 рублей за «квадрат».

Прогноз по рынку недвижимости (видео)

Коммерческая недвижимость в России возвращает свою инвестиционную привлекательность, считают аналитики PwC. Большинство участников рынка разделяют их оптимизм и ожидают роста ставок аренды и цен в ближайшие несколько лет

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Рынок коммерческой недвижимости России прекратил падение и в ближайшие три-четыре года полностью восстановится, говорится в отчете «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2018 год», подготовленном аналитиками PwC (есть в распоряжении РБК; в исследовании приняли участие около 600 ключевых игроков европейского рынка коммерческой недвижимости и 50 российских).

Российский рынок уже достиг дна, уверен директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. «Москва долгое время находится в нижней части рейтинга, однако оживление арендного рынка, снижение процентных ставок и возросшая активность инвесторов позволяют предполагать, что в следующие два-три года Москва поднимется на значительно более высокую позицию», — говорится в отчете PwC.

Сейчас Москва занимает 30-е место среди европейских городов с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость (во все сегменты), это худший показатель с 2005 года. Но по прогнозу PwC, который аналитики компании назвали «умеренным оптимизмом», уже в течение одного-двух лет восстановится привлекательность сегмента складской недвижимости, чуть больше, три-четыре года, потребуется на восстановление сегмента офисной и торговой недвижимости. Единственной категорией, которую в ближайшие годы ждет стагнация, является жилая недвижимость.

Оптимизм относительно перспектив российского рынка недвижимости показал и опрос респондентов. Большинство (20%) планируют приобретать готовые объекты в России, 16% рассчитывают на привлечение новых российских или иностранных инвестиций. 11% опрошенных заявили о намерении оптимизировать свои затраты, рефинансировать кредиты и запустить новые девелоперские проекты.

Согласно опросу, наиболее привлекательными типами недвижимости для инвесторов в России в этом году стали офисная и торговая. Но если интерес к офисам за год несколько увеличился (с 30 до 32%), то к торговой недвижимости, напротив, снизился (с 21 до 16%). В два раза сократился интерес к жилой недвижимости — с 30 до 14%, а доля инвесторов, заинтересованных в покупке складов, возросла почти в три раза — с 5 до 14%.

Brexit меняет лидеров

Вероятный выход Великобритании из ЕС оказывает серьезное влияние на инвестиционный климат в Европе, указывается в исследовании. В связи с этим эксперты, опрошенные PwC, ожидают в 2018 году как сокращения инвестиций, так и падения цен на недвижимость в Великобритании (Лондон в рейтинге привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость уже второй год находится в конце списка и сейчас занимает 27-е место). «Рынок недвижимости в Великобритании находится в фазе ожидания, многие инвестиции замедляются из-за неопределенности», — говорится в отчете PwC. При этом рост арендных ставок и приток капитала ожидается в Люксембурге, Париже и Амстердаме — городах, считающихся альтернативами Лондону после Brexit.

Больше иностранцев

В среднесрочной перспективе на российском рынке недвижимости появится больше зарубежных инвесторов, несмотря на санкции, уверены опрошенные PwC эксперты. «При дальнейшем улучшении геополитической обстановки рынок будет более привлекательным для западных инвесторов ввиду высокой доходности», — говорится в исследовании.

Офисные и торговые центры исторически были самыми популярными объектами среди инвесторов в российскую коммерческую недвижимость, указывает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Больше всего инвестиций по итогам девяти месяцев 2017 года (36%, или $975 млн) пришлось на торговую недвижимость, немного меньше — на долю офисов (31%, или $817 млн), говорит она. «Несмотря на то что жилье действительно пользовалось повышенным спросом в последние пару лет, по объему инвестиций этот сегмент никогда не сможет обойти офисную или торговую недвижимость», — уверена Дзюба.

В ближайшие годы вряд ли стоит ждать восстановления ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость до докризисного уровня, возражает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Ставки аренды на склады и офисы окончательно ушли в рублевую зону, к тому же большинство торговых центров взимают с арендаторов не фиксированную ставку аренды, а процент с оборота, — отмечает он. — Кроме того, несмотря на более высокую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в России, европейские рынки более стабильны и предлагают пусть и меньшую доходность, но номинированную в евро, а не в рублях».

Иностранные инвесторы заметно активизировали деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, настаивает Саян Цыренов. В качестве примера он приводит покупку американским фондом UFG бизнес-центра «Легион II», китайской Fosun — МФК «Военторг» и английским инвестфондом Raven Russia — двух бизнес-центров и склада в Санкт-Петербурге. В целом объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2017 году, по прогнозу CBRE, составит $4,6 млрд — примерно столько же, сколько и в 2016-м. При этом уже в следующем году объем сделок может возрасти до $5,2 млрд.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

1) Рынок жилья

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Фонда "Институт экономики города" в 2012 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

Жилье доступно сегодня около 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план.

Можно выделить общую закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным - он носит волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен составляет на рынке жилья различных городов от двух до трех лет.

Коммерческая недвижимость

В 2011 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торгово-развлекательными центрами. Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте. Однако офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, и дефицитом электроэнергии. Сейчас найти хорошее место под бизнес-центр достаточно трудно.

Гостиницы и отели

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. В результате реконструкции крупные гостиницы советского образца должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре городов почти не останется трехзвездочных отелей. А эти отели относятся к туристическому классу, без которых невозможно развитие массового туризма.

Структура и сегментация рынка жилья

Начало развития современного рынка недвижимости можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир.

Опыт последних десяти лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов РФ, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями.

21.05.2018

Рынок недвижимости в России сейчас переживает удар от случившегося в 2017 году краха частных банков, а также переход в стадию выживания сотен кредитных организаций.

Рынок недвижимости в России трудно оценивать по статистике строек, продаж и ценам объявление. Причина проста — из-за налоговых соображений ввод частных домов поздно попадает в статистику и жильё в регионах России. Кроме этого существует значительная разница между официальной и фактической стоимостью продажи недвижимости.

Реальное состояние российского рынка можно оценить, изучая фазу цикла рынка недвижимости, удовлетворенность спроса и поведение крупных игроков.

Цены на российском рынке недвижимости приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика только в случае, если российский рынок двигался вместе с мировой экономикой.

• Рынок недвижимости в США сейчас находится в фазе роста цен и спроса, этот цикл длится уже 9 лет и, по мнению отраслевых экспертов, продлится еще 5-6 лет.
• В Китае рынок насыщен предложениями и количество вакантных объектов растет, а банки продолжают кредитовая стройку.
• Цены на рынке недвижимости Чехии растут с 2009 года и по росту стоимости недвжимости.

Ситуация в России другая: одни девелоперы и их кредиторы ожидают государственной поддержки, а другие близки к банкротству. С начала 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилая недвижимость активно строилась, а спрос не снижался. Но сейчас стройки закрываются и участки распродаются.

Скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну. Лучшим сценарием было бы резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости.

Инвестиционная привлекательность недвижимости в России

В качестве триггера продолжения роста рынка недвижимости в России часто приводят аргумент, что у большого количества населения еще остается потребность в жилье. Связывают это с высокой долей аварийного жилья, хроническим недостатком жилья еще с советских времен и выбытием старого жилого фонда.

За постсоветский период обеспеченность жилья в России выросла с 16 квадратных метров до 24 в расчете на одного жителя. Но такое положение дел не говорит об инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости. В Китае ситуация немногим лучше, но в отличии от России, в Китае средняя зарплата выше, а стоимость потребительской корзины — ниже.

Так на какой фазе рынка сейчас находится недвижимость в России? В обычном цикле пику цен предшествует пик строительства. В России последние два бума недвижимости были с 2002 по 2007 года и в 2010-2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а после гигантской девальвации 1998-2001 годов этот период нельзя считать кризисным — цены на недвижимость изменились незначительно.

В ожидании капитала. Инвестиции в коммерческую недвижимость России топчутся на месте.

В России сократилось финансирование строек. Ценовой пузырь не успевает сформироваться, в отличии от 2006-2007 годов, когда был пик на фоне недостаточного предложения. Благодаря экономическим санкциям, в России уменьшается финансирование экономики, а следовательно, инвестиции в стройку.

С большой вероятностью в 2018 году мы увидим выход на рынок около 72 миллионов квадратных метров жилья, что значительно ниже пика строительства в 2014-2015 годах, когда на рынок было введено 84.2 и 85.3 млн. кв.м соотвественно.

2014 и 2015 годы стали абсолютно рекордными в истории рынка недвижимости в России. Это подтверждает, что российский девелопмент переживает не избыточное предложение 2016 года, а рецессию - сокращение строительства на протяжении уже двух лет, снижение продаж, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. За 2017 год снизился ввод жилья в стране на 6,4% в сравнении с 2016 годом. Так на рынок вышло менее 75 млн кв. м жилья за год, что примерно на 12% ниже пика строительства.

Также на рынке существуют предпосылки для дальнейшего снижения. Крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания в 2017 году (по данным ЦБ РФ, около 30% банков убыточны) может нанести серьезный удар по рынку - этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.

Банки - источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.

Куда вложить средства на рынке недвижимости в России?

Пока интересные инвестиционные объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры попадания залоговой недвижимости в продажу, занимают около года. Когда это случится, цены сделок в среднем составят меньше половины от залоговых оценок, сделанных до экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в секторе будут в разы дешевле того, что есть сегодня.

Покупать стоит активы, которые меньше зависят от политики государства. С учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращение занятости белых воротничков во всех секторах экономики, рекомендуем держаться подальше от офисной недвижимости.

Складская недвижимость за городом может переживать долгий спад из-за сокращениям импорта и санкций. Имеет смысл сфокусироваться на залоговой логистической и торговой недвижимости в крупных городах России, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов.

Дефицит площадок, наблюдаемый еще в 2016 году, пригодных для жилой застройки, сменился в 2017 избыточным предложение. Поэтому цены на новое жилье и коммерческую недвижимость в крупных городах-милионниках снизиться меньше (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).

В первой половине 2017 года активно вводилась в эксплуатацию жилая недвижимость за пределами Москвы:

• Московская область 10.5%
• Краснодарский край 7.3%
• Санкт-Петербург 5.8%
• Ленинградская область 5.4%
• Татарстан 3.9%

Несовершенная нормативная база по арендному бизнесу сильно мешает рынку жилой недвижимости, а политика по целенаправленному завышению кадастровой стоимости объектов в разы выше реальной рыночной стоимости мешает всему рынку недвижимости в целом.

Из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов трудно сейчас оценить перспективы. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.

Резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации стало бы наилучшим сценарием. Так в 2019 году можно было бы ожидать восстановления.

В данном материале представлена информация о ценовой ситуации на рынке жилья регионов России и некоторых особенностях его развития в отдельных городах.

В данном материале представлена информация о ценовой ситуации на рынке жилья регионов России и некоторых особенностях его развития в отдельных городах.

Цены на вторичном рынке жилья в российских регионах в марте, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР» , продолжили расти, причем по всем категориям квартир. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась почти в 70% крупных городов России, но уровень цен пока еще на 15–18% ниже докризисных показателей. Однако говорить о сформировавшемся тренде пока не приходится. Например, в Курске, Белгороде, Саратове февральский рост стоимости квадратного метра сменился некоторым снижением в марте.

Тем не менее количество крупных городов, где жилье дорожает, уже не первый месяц постепенно увеличивается. В марте лишь в 14% городов квадратный метр дешевел. Кроме того, почти в четверти городов выросла стоимость всех категорий жилья: 1-, 2-, 3- и многокомнатных квартир, расположенных как в обычных панельных домах, так и в зданиях более высокого класса. Наиболее заметно это проявилось на рынках Санкт-Петербурга, Новосибирска, Нижнего Новгорода и Красноярска. В целом вторичный рынок жилья демонстрирует относительную ценовую стабильность, но с тенденцией к росту стоимости городских квартир. Самая высокая цена 1 кв. м в марте зафиксирована (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) в Екатеринбурге - 56,2 тыс. руб., далее следует Хабаровск - 55,4 тыс. руб., Новосибирск - 51,3 тыс. руб., Ростов-на-Дону - 51,0 тыс. руб. Наиболее низкая стоимость 1 кв. м во всех крупных городах, анализируемых порталом «Мир Квартир», в Курске, Иванове, Саратове - 30,0–31,9 тыс. руб. При этом если ориентироваться на докризисные цены рынка жилья, то к ним приближается стоимость квартир в Казани (43 тыс. руб./кв. м в марте 2011 г. и 42,7 тыс. руб./кв. м в январе 2009 г.), в отстающих Нижний Новгород (42,7 и 59,1 тыс. руб./кв. м соответственно).

Цены на вторичное жилье в городах России в марте 2011 г. и их изменение за месяц
Город	Цена, тыс. руб./кв. м	Изменение за месяц, %
Новосибирск
Красноярск
Ростов-на-Дону
Смоленск
Нижний Новгород
Екатеринбург
Ульяновск
Новокузнецк
Краснодар
Тольятти
Владимир
Белгород
Ярославль
Хабаровск

Данные портала «Мир Квартир»

Самые низкие цены на жилье в регионах России

Рейтинг российских региональных центров с самой низкой стоимостью жилья составили эксперты компании Penny Lane Realty . При этом учитывались средняя цена на первичном и вторичном рынках и объемы жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа самая низкая стоимость недвижимости зафиксирована в следующих городах.

Грозный: средняя цена 1 кв. м - 22,3 тыс. руб . Население этого города, столицы Чеченской Республики, порядка 230 тыс. человек. Здесь активно восстанавливают социальную, спортивную, торговую и транспортную инфраструктуру, прокладывают новые городские коммуникации, строят промышленные предприятия. В 2007 г. в Грозном было введено в эксплуатацию 215,9 тыс. кв. м нового жилья, в 2008 г. - 250,4 тыс., в 2009 и 2010 гг. - 296,2 и 340,5 тыс. соответственно. Продолжается реализация амбициозного проекта «Грозный Сити», который включает в себя порядка 50 домов от 12 до 45 этажей, на территории площадью 500 га. В 2011 г. запланировано начало строительства жилого квартала на территории центрального рынка и застройки площади Минутка.

Биробиджан: средняя цена 1 кв. м - 24,6 тыс. руб . Население этого города, столицы Еврейской автономной области, порядка 190 тыс. человек. За 2010 г. на территории области было построено всего 35 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: площадь одного только торгового центра «Мега-Химки» составляет 211 тыс. кв. м. Дешевизна жилья в Биробиджане обусловлена объективными причинами: суровым дальневосточным климатом, удаленностью от крупных городов, низким уровнем социально-экономического развития, отсутствием стратегически важных ресурсов и сокращением населения.

Магас: средняя цена 1 кв. м - 25,8 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Ингушетия, порядка 7 тыс. человек. Город Магас был заложен в 1998 г. с нуля специально для того, чтобы стать новой столицей Ингушетии. Это самый маленький в России город по численности населения, а его территория не превышает 15 кв. км. В городе проложены все городские коммуникации, построены жилые комплексы на 20 тыс. жителей, административные здания. Идет активное развитие спортивной, развлекательной и транспортной инфраструктуры. Если в 2011 г. в Ингушетии запланировано возвести 152 тыс. кв. м нового жилья, то в 2015 г. этот показатель должен быть доведен до 490 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, Магас весьма перспективен для долгосрочного инвестирования в жилую недвижимость.

Махачкала: средняя цена 1 кв. м - 28,9 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Дагестан, порядка 700 тыс. человек. Это крупнейший российский город на Северном Кавказе. Он расположен на узкой полосе равнины между горами и Каспийским морем и является единственным в России незамерзающим морским портом на Каспии. В 2009 г. в Махачкале было введено в эксплуатацию 242,5 тыс. кв. м жилья, в 2010 г. - 274 тыс. кв. м. В 2011–2015 гг. запланировано увеличение объема жилищного строительства до 400–500 тыс. кв. м ежегодно.

Владикавказ: средняя цена 1 кв. м - 29,7 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Северная Осетия, порядка 320 тыс. человек. В 2009 г. во Владикавказе было введено 150 тыс. кв. м нового жилья, в 2010 г. - 175 тыс. кв. м. Реализован пилотный проект строительства жилой недвижимости мансардного типа для участников республиканской программы «Молодым - доступное жилье». В 2011 г. запланировано начало возведения жилых микрорайонов Северный, Московский Квартал и Новый Город общей жилой площадью 95,2 тыс., 377,7 тыс. и 1,2 млн кв. м соответственно.

С точки зрения климата, природных условий и ландшафта во всех городах рейтинга, кроме Биробиджана, есть все условия для процветания туристического бизнеса, успешного развития жилой и коммерческой недвижимости. Природа дала этим местам все, что нужно для создания горнолыжных, лечебно-оздоровительных и спа-курортов. Конечно, превратить российский Северный Кавказ во второй Куршевель нереально, но вполне возможно сделать эти города популярными молодежными туристическими центрами. Если когда-нибудь проблема горячих точек на Северном Кавказе будет окончательно решена, то этот регион может стать одной большой инвестиционной площадкой.

Регионы РФ по количеству выданных ипотечных кредитов в 2010 г.
Топ–10
Субъект РФ	Кол-во	Денежный объем выданных кредитов, млн руб.
Татарстан
Челябинская область
ХМАО - Югра
Московская область
Иркутская область

Данные ЦБ РФ

Позитивные тенденции

В 2010 г. в Российской Федерации (по данным Госкомстата ) было построено и введено в эксплуатацию порядка 58 млн кв. м жилья, что на 3% меньше, чем в предыдущем году. Отдельные регионы и города продемонстрировали рост объемов жилых новостроек, и, наоборот, часть крупных населенных пунктов не увеличила данный показатель, оставшийся или на прошлогоднем уровне, или заметно ниже него.

Исторический рекорд по вводу жилья установлен в Екатеринбурге. В прошлом году здесь сдано в эксплуатацию более 1 млн кв. м. В 2011 и 2012 гг. планируется удержать эту планку, а уже в 2013 г. довести объем ввода до 1,1–1, 2 млн кв. м. Достичь такого уровня собираются во многом за счет проектов комплексного освоения территорий (КОТ).

По итогам 2010 г. лидером по вводу жилья в Екатеринбурге стала компания «Ренова-СтройГруп» , занимающаяся строительством нового района Академический, где сдано 275 тыс. кв. м новостроек. До конца 2025 г. здесь планируют построить 9 млн кв. м жилья. На втором месте по итогам 2010 г. по объему сданного жилья в Екатеринбурге компания «НОВА-строй» (входит в Группу ЛСР) - 73,1 кв. м. Застраивают город и такие крупные компании, как ТПК «Уралобувь», «Уралэнергостройкомплекс» .

Немного уступают Екатеринбургу по объемам вводимого в строй жилья Ростов-на-Дону и Казань.

Один из самых крупных проектов строительства жилья в Ростове-на-Дону реализует компания «Патриот» (дочерняя компания «Интеко») . Это новый район Западные Ворота, где на территории 33 га будет возведено около 370 тыс. кв. м жилой недвижимости. Застройка района ведется домами новой серии «Р-н-Д», высотой от 15 до 19 этажей, производства Ростовского домостроительного комбината, полностью реконструированного компанией «Интеко», а также 20- и 24-этажными высотными домами, выполненными по индивидуальным проектам. В жилом районе предусмотрено создание развитой социально-бытовой инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, досуговых центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и пр.

Группа компаний СУ–155 помимо Московского региона ведет строительство жилья и объектов инфраструктуры во многих городах Центрального округа России, а также в Астрахани , Нижнем Новгороде и т. д. С каждым годом СУ–155 наращивает объемы площадей, вводимых ею в строй. Свой вклад в обеспечение жителей российских регионов квартирами в новых домах вносит компания «Пересвет–Инвест» . В Волгограде это жилой комплекс в центре города, новые проекты реализуются компанией в Краснодаре.

Программы по сносу ветхого жилья и отживших свой век панельных пятиэтажек - хрущевок с разной степенью активности реализуются во многих российских городах и регионах.

Так, в республике Алтай в рамках реализации программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае на период 2010–2015 годов» планируется расселение 805 подлежащих сносу и аварийных жилых многоквартирных домов. Порядка 16 тыс. человек будут переселены из 370 аварийный квартир.

В Казани утверждена республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2011 г. В нее вошло 50 городских домов, в которых проживают 1652 человека. Расселяемая площадь составит почти 21 тыс. кв. м.

Есть проблемы

За первые месяцы (январь и февраль) 2011 г. в Российской Федерации было введено в строй (по данным Госкомстата ) 5,25 млн кв. м жилья, что составляет всего 88,5% от объемов российских новостроек того же периода предыдущего года. При этом у Северо-Западного округа этот показатель 49,4%, Северо-Кавказского - 65,5%, Дальневосточного - 67,2 % и только у Уральского и Приволжского округов - более 100% (104,5 и 100,3% соответственно).

Что касается вторичного рынка, то в крупных городах он постепенно восстанавливается, но темпы восстановления во многих из них оставляют желать лучшего.